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韦德国际真网站 未来10年,房地产、房价,可能没有你想象的那么脆弱
信息来源:巴黎人网上赌场     阅读次数:4885    发布时间:2020-01-11 18:07:44

韦德国际真网站 未来10年,房地产、房价,可能没有你想象的那么脆弱

韦德国际真网站,这些天,老听到一些关于“房地产、房价不行了”的声音,比如说今年房企已经倒闭400多家,开发商也不敢拿地了,二手房挂牌量增多而少有人接盘等等。更重要的是国家首次提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,是不是意味着房地产走到头了呢?

不可否认,当下房地产确实遇到了两大现实问题

第一,在国家连续不断调控下,房企经营压力变大

随着这些年房价快速上涨,房企为加大扩张速度,把杠杆用到极致。我们常说的三个杠杆,经营杠杆、财务杠杆和表外杠杆,在这期间迅速被拔高,比如说施工单位垫资,销售回款挪用,员工跟投,明股实债等等,出现了一些大中型房企的债务超过了资产,根据证券日报报道,据华泰证券分析师陈慎介绍,截至2019年三季度末,a股总体房企净负债率为102%。由此可见,一些房企也仅是表面上看起来风光。

大家知道,国家这些年一直在进行供给侧改革,降杠杆是大势所趋。房企把杠杆拉到这么高,显然不符合国家的整体管理思路。借这次楼市调控,把房企的杠杆降到下来是比较现实的问题。

在具体的措施现象中,今年以来,比如中国银保监会发布《中国银保监会办公厅关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》中明确要求严格监控开发贷。在《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,严厉查处各种资金挪用、转道流入房地产,并开启热点城市专项督查。简单地说,各路资金流入房企和房地产领域都越来越难。所以,在这样一种环境下,房企一边要维持生存,一边还要降杠杆,显然不能像过去那样舒服过日子了。

第二,成本不断上涨,利润和质量平衡是个问题

在业内有一个名词叫“房地比”,即房价与土地价格之间的比值。这些年房价在涨,地价也在涨,而且速度一点不慢。一般说来,土地价格占商品房售价成本的50-60%属于正常,开发商则有较大空间做出品质房子,从这几年的土地成交情况来看,很多地块价格占商品房售价的70-80%,有的基本就持平。

比如就笔者所在城市的某区域地块来说,当时开发商拿到的地块楼面价4.5万元/平米,但该区域商品房行政限价为3.5万元/平米,面包价还没有面粉价高,开发商会有怎样的选择?在笔者看来,一方面难以做出品质住房,另一方面,就只能延后上市了。当然,笔者说这话的意思并不是主张地方放开限价调控。

此外,众所周知的各种原材料价格和人力成本不断上行。我们经常有看到建筑工地招聘工人,起薪往往都比较高,300-400/天都不一定有人愿意干,主要还是建筑工人这个岗位经常风吹日晒,还是高危职业,所以,建筑公司只能不段提高薪资来吸引他人。另,原材料价格时时刻刻都在发生变化。一位开发商负责人说,现在河沙价格已与盐的价格差不多了。商品房成本越来越高,开发商为求利润,改用其他建筑材料,以次充好,偷工减料的事情见怪不怪,“这两年的房子质量或是最差的”的说法虽然有些绝对,但也并非空穴来风。

尽管房地产发展遇到以上两大问题,但是,这并非坏事,比如,国家降房地产杠杆,最终会让房企回到债务安全的轨道上来,有利于行业长期发展。各种价格上涨,可以让房企改革,通过精细化管理要质量和效益,同样也有利于企业良性发展。笔者相信,好房企一定会留下来,房地产行业也能得到健康持续发展。笔者认为,未来10年,就大家关心的房地产行业不仅不会那么弱不禁风,而且还有平稳的发展空间,房价也不会那么容易跌,而且还有足够的韧劲,下面我们来客观分析一下。

1.城市化还没走完

截止到2018年,我国常住人口城市化率已经达到59.58%,正常情况下,今年城市化率应该超过60%,尽管如此,与欧美发达国家城市化率基本在80%以上相比,我们还有较大发展空间,如果此前城市化率处于高速增长阶段的话,那么未来城市化率还有一个中速过程,按照初级发达国家70%城市化率门槛,我们的城市化还有10个点的中速发展阶段。

此前联合国曾做过预测,到2030年,我国城市化率将达到70%,如此,未来10年,每年还是有1%左右的城市化率速度,每年还有1300万-1400万的人完成城市化。根据别国经验,达到70%城市化率后,城市化进度会减缓,但这都是一个缓慢减速过程,即使如美国城市化率超过80%了,目前城市化率还在以缓慢速度增长。

根据发达国家经验,如果说城市化在过去是以“农村进入城市”的全面城市化为主的话,那么城市化下半场将是以城市群和都市圈为主,在农村向城市人口流入减缓的情况下,小城市向大城市人口流动仍会继续,非都市圈向都市圈人口流动将成为趋势。那么,人口流入区域的房地产仍旧具有或者新增发展潜力。

2.经济保持较高速度发展,人们对改善住房的美好愿望还一直存在

虽然我们的经济增速相比过去有所下降,但在世界范围内还是名列前茅的。在向发达国家目标冲刺过程中,人们的收入水平还会持续增加。房地产快速发展的这些年,我们很多人解决了居住问题,随着人们收入提高和对居住条件要求提高,人们会想要住更好的房子,没独立卫生间的,想换成独立卫生间房,房子居住拥挤,就想换面积大一些的房子,住老小区的居民还想换新小区等等。

还有一种现象,根据有关调查显示,我国老人和年轻人独居虽然基数相对不大,但近年以30%以上的速度增加,其实,这一点在发达国家也曾经历过,比如美国独居人士已占到28%。独居人士一般以经济收入独立,且社交丰富的老人和生活习惯和情感独立的年轻人为主。目前我们的独居家庭数大概在15%左右,未来还有较大增长空间。因此,独居趋势还会产生不少的住房需求。

3.货币因素

通过查阅相关数据显示,在2016年之前的10多年里,货币供应量m2每年一直保持在11%以上增速。反应在生活中就是货币购买力下降,在过去100元钱可以请3、5位朋友到外面馆子好好搓一顿,现在呢,也就够买几斤水果。这两年我们的m2增速已回到8%附近,这是与经济增速趋同一致。不过,就中长期来看,比如未来10年,m2也不会快速下降很多,在一定范围浮动应该是可以看到的。如此,就商品来说,还会存在“水涨船高”情况。房子作为一种商品房,自然也不会例外。

4.房地产仍旧是经济发展的“压舱石”

这些年房地产对经济的贡献有目共睹。我们说一个产业在gdp占比超过5%就属于支柱产业,房地产显然符合,而且房地产关联数百个行业,对经济的影响就更大。正是如此,房地产得以快速发展。不过,我们说过度发展一个行业势必会对其他行业形成挤压,对经济发展产生副作用,国家也首次提出了“不将房地产作为短期刺激经济手段”,这被一些人理解为国家会打压房地产,这一定是个误解,国家也从没说要阻止房地产健康持续发展。

根据统计部门数据显示,我们的房地产从业人员已经达到1100万人,关系到半个亿人数家庭,对我们的就业、消费和经济发展都有重要作用。如果房地产过度萎缩的话,势必还会对上下游链产业产生影响,正如前面提到,人们对住房本身需求存在,需要这个行业。不久前融创老板孙宏斌表示,2019年还有16个亿的销售规模,未来还会保持很多年。他的话,应该也是鉴于这些因素基础之上的。

5.房价大跌于整体不利,平稳发展才是主基调

人民日报曾发表过一篇评论文章,提到“中国房地产市场拒绝大起大落”。毫无疑问,这是基于客观现实的说明。房价关乎到经济,关乎到已购房人,还关乎到银行金融系统。目前我们大部分家庭的主要财产就是房子,如果房价大幅下跌,多年积累的财富就会缩水;人们都是买涨不买跌心理,房子成交冷淡,那么房地产关联产业也会受到影响;此外,我们很多人都背负了较多房贷,如果房价大幅下跌,势必会有人弃房断供,烂账坏账就此产生,金融系统也会产生较大风险,最终还是会影响经济发展,我们谁也不愿意看到“日本失去的二十年”发生在我们身上。

因此,当下的楼市调控,无论是行政措施中的限购、限贷,还是“一城一策”,均是达到楼市平稳目标,既要抑制房价大涨,也要防范房价大跌。

从以上5个方面分析可知,我们的房地产还有发展潜力,我们的房价也并非想象中那么脆弱。

不过,我们也要注意到,房地产高速增长基础也逐渐过去,房价大幅上涨的可能性也越来越低。比如:

1.统计部门数据显示,2018年城镇人均居住面积已经达到39平米,虽然有些人有多套房子,有些人还没有房子或者面积不够,但总量上还是可以的。此外,城市与城市之间的差距也比较大,这个城市房地产有机会,意味着那个城市房地产就没什么机会。

2.人口负增长或提前到来,叠加老龄化趋势,住房需求增速大致会放缓。

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